部分受遺贈人於遺囑生效前死亡，遺囑效力為何？
客戶婆婆於上個月去世，生前立有「公證遺囑」並將其遺產指定由她及小叔的兒子（婆婆的兩位孫子）每人各分得1/2。
小叔的兒子兩年前已不幸去世，但小叔仍主張遺產必須由她們這兩房均分，她個人也認為這樣合理，想請問繼承遺產的代辦費用及流程應如何走？
據深入了解後，實際情形並非如同她所言那麼簡單，婆婆生有四子女，老大就是客戶的先生且十年前就已經過世，小叔育有一子、但兩年前也已經不在了；除此之外，目前還有兩位小姑尚健在……
婆婆生前立下公證遺囑將遺產指定由兩位孫子繼承，其目的應該是要將遺產分配給兩位兒子並排除女兒們的介入（純屬臆測），但依照目前情況來看，要辦理本案繼承可能會有法律或現實上的問題需要先解決，現試為大家分析如下：（先暫且不考慮特留分的問題，否則會講不完…）
繼承人兄弟姊妹們分居於各縣市、平常不相往來，直至去年底因家人過世留下一些土地及現金需要辦理繼承，大家便相約到事務所請代書處理。
繼承人中的老大告書：親人過世前都由他照顧奉養、土地權狀、金融存摺等也都由他代理被繼承人管理及使用，去年底被繼承人過世時，因為接著就要辦理後事以及處理遺產分配等問題，所以他認為；將被繼承人的剩餘存款先提領出來放在他名下，對於日後支付各項費用並分配剩餘金額給其他繼承人時會較方便...所以；他便在被繼承人過世後三天內，帶著被繼承人的存摺和印章去把存摺內大部分的錢~先過戶~到自己名下。
請問；老大作了這件事後可能會涉及刑責或被其他繼承人一狀告到法院嗎？代書的答案是~很有機會的~，因為依照遺產及贈與稅法第8條及第50條規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產，違反者，處一年以下有期徒刑」，簡單說；如果將來發現遺產已超過免稅額度而未申報或經其他利害關係人告發！極可能同時觸發~偽造（使用）私文書、隱匿或逃漏稅捐、甚至被同胞姊弟們提告侵占等罪嫌……，屆時，輕者補稅罰款，嚴重時，補稅罰款再加上判刑都有可能…..
代書最後想提醒當事者，如果上述錯誤已經造成，除了遺產或被視為遺產的部分都需要誠實補報外、全體合法繼承人間的內部關係更需要謹慎和諧的共同完成，否則一旦內院先著火，接下來要處理的問題可能會令大家都很頭痛….
2023年八月，很久以前的一位老客戶賴我：『有問題請教您，我位於＊＊段連接祖厝{非都市用地甲建}有塊58坪農地（小於0.132公頃）可以申請變更為建地嗎？』，我心想；客戶應該有做過功課喔，竟然會說是0.132公頃而不是1200平方公尺…接著我賴他：『地號傳給我看一下』，他接著說：＊＊段＊＊地號共5＊＊平方公尺的農牧用地，我和叔叔及堂弟三人各持分三分之一。
我看了一下空照圖問：後面那一塊很大的建地也都是你們的嗎？他說「是」並接著說：『農地前面有水溝，道路至少都超過4米寬，這些條件都符合變更成建地」……我告訴他：這塊地應該有機會可以研究看看但沒把握能過關，代書願意幫你試看看，但你必須取得另外兩位共有人的授權先過來和代書簽委託書。客戶接著說：『我叔叔先前有問過代書，認為條件不符合，那現在是還可以研究看看？』……後來他又來電；『我叔叔回復說可以試看看，簽約的內容是？』
簽約後，案件進行的前半段都還算順利，直至會勘後主辦機關通知我，系爭農地經鄉公所回函、該地於民國75年已經被其他農舍套繪管制，如果無法解除，非但不能繼續進行農地變更、就連將來（後面那塊祖厝大建地）想以面前農地申請六米寬的私設通路來指定建築線，可能都會有問題喔…
事情有點嚴重，我請客戶將這塊地的來源儘速查明告訴我，他說：『農地是95年由父親的三位兄弟共同買入，但他從小就住在農地後面的祖厝、從民國60年開始，這塊地就是現狀未曾有過任何的改變…』..最後；他去保險箱把當年的買賣契約書找出來拍照賴給我看…有了原始契約書，代書很快就找到當初的賣方也找到那間農舍的座落位置（就在不遠處，正所謂是~燈下黑~始終都沒料到會是它…），好在；該農舍坐落的農地本身面積就超過0.25公頃，迅速依照解除套繪程序向鄉公所提出申請，也在各承辦人員鼎力協助下、終於趕在年底前將該農地變更成建地，替客戶完成了原本他們不大敢期待的事。
最近一位客戶諮詢繼承問題，他說：『父親剛過世，留下兩間出租中的店面和一棟住宅、住宅目前由他居住使用中，家裡有四位兄弟姊妹，其中一位出嫁的妹妹在外面累積巨額債務而無力償還…..』；他接著問：『已經出嫁的兩位姊妹，對於老父所留下的房子有沒有權利？』。
首先我告訴他，兩位已經出嫁的姊妹當然有權利、而且她們的權利和你們完全相同，如果父親生前沒留下遺囑或無其他法定原因阻礙時，先推定你們每人有權各繼承1/4的財產、除非有人先辦理拋棄繼承則另當別論。
客戶接著說：『家務事難以擺平!兄弟姊妹們對於遺產的分配無法達成共識、已破產的妹妹並不打算『拋棄繼承』、因她認為遺產的價值大於債務，就算她不回來爭，她的債權人也可能來查封遺產，到時候大家可能會很難看，請問代書：是這樣的嗎?』。
妹妹說的沒錯，根據民法第242條部分條文：『債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利..』，妹妹積欠債務本身雖無力清償，但她是父親的法定繼承人，父親過世遺有財產、如其價值足以清償或部分清償債務，屆時債權人求償的意念必將再起…依司法院院字第1054號解釋：『公同共有物未分割前，公同共有人中一人之債權人，雖不得對於公同共有「物」聲請強制執行，而對於該公同共有人公同共有之「權利」，得請求執行…』；在程序上，債權人會先查封妹妹遺產的『應繼分』、再代位向法院提起『分割遺產訴訟』，等遺產分割完成後並就其所分得之遺產聲請強制執行。
結論：依此案例而言，就算負債的妹妹目前不敢回家要遺產，但她如果沒有趕在法定期限內辦理『拋棄繼承』，日後是有可能演變成由她的債權人出面來和家族成員對簿公堂。
客戶林SIR是佃農第二代，昨日剛去鄉公所辦理三七五續約六年、該租約是他父親與老東家生前所訂立，因父親與老東家陸續過世、承租地改由其姊自任耕作中，惟三七五承租權當初係姊弟共同繼承於父親、其背後所隱藏的權利價值自屬姊弟所共有。
林SIR知道地主如欲與佃農解除租約、必需支付佃農一筆相當可觀的費用，行情有人說是三成也有人說是三分之一？因目前該地僅由姐姐一人負責耕作、前來與我探討，看是不是能代表他們去與地主的繼承人談談…乾脆把三七五租約解除、將屬於他們的那一份提前分割出來或以現金補償、避免大家日後爭議。
三十年前因開闢雪山隧道、政府預備徵收沿途一帶土地，我朋友承租的農地剛好位於徵收範圍，他聽說地主必須給付他們數百萬元的補償金、因為這是行情也是法律規定，他開始盤算自己可能會分到多少錢？用這些錢可以到哪裡去買房子？買甚麼樣的房子？這些都得事先規劃一下；幾天後電話響了，老東家找他過去談，願意給他兄弟倆每人400萬元，如果同意就一起來簽約、領錢並辦理地上物的拆除。
幾天後，朋友隻身前往地主住處表明：因為有人告訴他弟弟，如依當地行情來計算，應該每人有將近600萬元的權利金可拿，所以他弟弟目前不願意過來簽約，是否能請老東家調整一下補償金後大家再來談….詎料；自從那天後，電話就未曾再響起過，主動打電話過去要向老東家請安時，得到的回應是：『老頭家身體不適，已不再處理家族的事務，日後有事情都找少年頭家談就好』..說完掛電話；不久，台北某律師事務所寄了律師函，內容大致是；『台端等..無權占用土地…請自行拆除地上物返還土地..否則就要怎樣…怎樣的』；緊接著就是冗長的訴訟程序....再接著就是敗訴並接到法院拆屋還地的判決書，到最後是連一毛錢也沒拿到。
事後朋友告訴我，這塊地是他阿公向老東家承租耕作並蓋有房屋供家人居住，早期有付租金，爺爺、爸爸相繼過世後他和弟弟也一直都住在那兒，某年他到老東家付年租時，老東家跟他說；「租金沒有多少錢、不用為了這事專程跑一趟，等以後再一起算就好..」，朋友內心除充滿感激外、從此也漸漸忘了土地是別人的以及要給付租金的這碼事、因為租金的確是沒有多少錢。
客戶用LINE傳來一張相片，內容是他家門口被畫了一條大約七十公分寬，長約七米的紅線並告訴我：前陣子鄰家辦理土地鑑界，經測量結果，上面這條橫越鄰屋和我家門口以紅線標示、約一坪多的土地是鄰家的，此後；就直接把車子橫放在我家門口整天，已嚴重影響我的出入，找他理論、得到的回應是：我把車停在自己的土地上有何不對？客戶接著問：我查過這塊土地是屬於交通用地，那不就是路嗎、憑甚麼這樣堵在人家門口，我能告他侵占嗎?{新聞報導}
公路與私宅間因當初道路劃設留下長細狀畸零地的個案不少，形成這等窘境的原因不同、其形成後的畸零地屬性也會不一樣，我辦過經雙方合意，由畸零地主將細長畸零地依鄰地面寬逐筆分割並以市價出售、最終皆大歡喜收場；但強調一下，並不是所有案件都適用上列方式處理。
曾在網路上看過一個案例，某客運公司土地與公路間夾有細長畸零地，旅客平常上下車及公車常態性停放於該處，畸零地主遂向法院主張客運公司無權占有、要求返還並禁止公車侵入該地…客運公司則主張系爭土地屬於畸零地無法建築且供公共通行使用、原告地主違反公共利益並以損害他人為主要目的，已觸及民法148條規定，屬權利濫用、與之抗辯…一審法院認同被告主張並指原告行使權利的程序、方法「顯具有惡意」、「違反公共利益並以損害他人為主要目的」，為權利濫用…原告一審敗訴；惟本案上訴最高法院時，高院持與原審不同見解，認為原告是否構成「權利濫用」不能僅視原告行使權利具有惡意，遽認其為權利濫用，應再以客觀方式權衡「權利人因權利行使所得利益與他人及國家社會因其權利行使所受之損失比較衡量定之」，即原告若於權利行使後所得之利益極少而被告及國家社會因此所受之損失極大時，此時才能視其為以損害他人為主要目的…
依最高法院的觀點，兩造間因為此類案件涉訟時、告訴人（畸零地主人）的主張是否被法院採納或被認定違反民法148條屬於權利濫用，應就個案分別認定之，實務上，這種細長型畸零地位處都市計畫範圍時，有可能同屬於住宅區、工業區或商業區等與被堵住的房地屬性相同；若為非都市土地，可能因性質不同而無法與之合併，也因此前者較會有機會由雙方以買賣方式解決、後者可能因土地性質不同（畸零地屬於交通用地未徵收）無法合併利用，致當事人覺得花這筆錢無實益或根本不該由他來出這筆錢，這一來，雙方一直都不能各讓一步，那爭鬥也將永遠無法休止。
我國土地登記制度採登記生效主義，雖由民法758條『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力』以及土地法43條『依本法所為之登記，有絕對效力』可見一斑，但亦有少數例外規定要特別注意，例如強制執行法第98條就規定：拍賣之不動產買受人自領得權利移轉證明書之日起（未經登記前）取得所有權。{新聞報導}
註：於登記前已取得不動產物權者除了常見之繼承、強制執行、徵收、法院判決等四種情形外、尚有因除斥期間屆滿而取得典物所有權以及房屋興建原始出資人等其他因法律有明文規定者。
今年五月初接獲客戶委託辦理『建物滅失登記』，該委託案建物謄本上記載的所有權人非但不是客戶本人且仍被宜蘭地方法院查封登記中，雖說客戶為該建物坐落土地所有權人，如該建物確已滅失，依照土地登記規則第31條，土地所有權人的確可以主張~代位滅失~申請建物消滅登記來保障地主權益，但問題出在建物目前被查封中，且從民國50年初就已經查封到現在，我問委託主為甚麼會這樣?老先生說他也不知道，將近60年來他從不知道有這個問題存在，更有甚者，調閱土地謄本後，赫然發現土地上竟也有民國52年登記的抵押權，權利價值雖說僅是數萬元，但這可是在當時可以買下一棟房子的錢，地主說：他也不明白這是甚麼狀況，他在這裡住一甲子多了也未曾見到有人來向他要過錢。
我心裡在想；這事情大條了，原本平静的湖面是否即將掀起巨大波瀾..土地及建物上存在著這麼大的問題，地主竟然說他從來不知道，抵押權人還在世上嗎?他有繼承人嗎?這幾萬元換算成當前的價值是多少錢?要辦理建物滅失的那棟建築物目前查封中且屬前屋主所有，那前屋主還在世上嗎?他有繼承人嗎?這哪是客戶所說的辦理『建物消滅登記』那麼簡單?
所幸經詳細調閱重造前、後謄本及多次洽詢各有關機關、引導地主回憶當時背景、抽絲剝繭後終將歷史漸漸還原並獲得印證也順利解決了本案所有難題，現在回想問題得以解決的重要關鍵就在於地主保存了一份由宜蘭地方法院核發的『權利移轉證明書』，雖然該證書於辦理時已經泛黃並近乎破碎，但將其輕輕提起小心使用後，也解決了上面幾乎讓人回想起來會頭皮發麻的棘手問題。
『繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務…』我國民法1148條前半段定有明文，而繼承的順序依照1138條規定，除了配偶是當然的繼承人外、再依照『1.直系血親卑親屬2.父母3.兄弟姊妹4.祖父母』順序，由前順序繼承人與配偶依照法定應繼分共同繼承被繼承人的遺產以及承擔其未盡之義務……
從民法第 1086 條：『父母為其未成年子女之法定代理人。父母之行為與未成年子女之利益相反，依法不得代理時，法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權，為子女選任特別代理人。』得知，未成年子女的法律行為係由父母擔任法定代理人，保護子女並為其爭取最佳利益是天下所有父母的天性，惟若『父母與未成年子女利益產生衝突時』，是否仍能以未成年子女利益為最優先考量?鑒於民法106條~禁止自己代理或雙方代理~以及法院之實務見解，通認此時應另外選任『特別代理人』來替未成年子女行使監護權、祈能獲取最佳利益。
就上述規定，配偶一方死亡，生存配偶與未成年子女同為繼承人時應如何辦理繼承登記?實務上應視當事人需求、再決定依何種方式處理~1.當事人暫無財產分割需求時，直接辦理公同共有繼承即是，但須注意各繼承人間對於繼受財產並無顯著持分，無法分別就個人所繼受之遺產做個別處分2.如果繼承人希望能直接分割遺產，此時不管是否依照各繼承人『法定應繼分』辦理分割，只要繼承人中有一位屬於未成年子女，則必須先就前項規定向法院聲請選任『特別代理人』後、才能繼續進行後面遺產分割的相關程序。
在此特別一提：實務上辦理繼承登記時，如各繼承人依照『法定應繼分』辦理繼承時，地政機關不會要求各繼承人出具遺產分割協議書也不必檢附印鑑證明即可直接將『公同共有繼承』轉換成依『法定應繼分所為之分別共有繼承』以達簡政便民，為此；內政部曾於103.1.6函詢法務部，函文略稱：『未成年子女與其母同為繼承人，如依照法定應繼分辦理繼承，因未成年子女取得不動產持分與其應繼分相同，應可認該未成年子女~似未受有不利益、而得認屬純獲法律上之利益~從而渠等申請按應繼分繼承登記之行為亦無須經法定代理人之允許，緣此；似無再為該未成年子女聲請法院選任特別代理人之必要…』，惟上面（內政部）之主張，仍究被法務部以：『貴部認為….與司法實務見解不符，似有待斟酌，仍請貴部參照上開法院實務見解處理為宜』打了回票，由此可見，司法機關對於未成年子女利益的保護非常嚴謹，對於與未成年子女共同繼承的父或母，除了申請公同共有繼承外、惟有先聲請法院選任特別代理人、除此之外應別無他途。
先簡單介紹一下甚麼叫~農建地~，當都市內的土地被編定為『農業區』時，依土地使用管制規則僅能作農業使用而在建築方面最多僅能申請興建農舍（建蔽率10％）；但如果這塊農地在都市計畫發布前原來的地目就是『建』或是已經編定成『甲、乙、丙』這三種建築用地或是土地上有『已興建完成而供作居住使用』的房屋時，這就是我們所稱的『農建地』，這種土地雖然它的區位被編定在『農業區』範圍、但卻例外可以申請興建一般住宅（建蔽率 60％），其價值遠超過同區範圍內農地、毫無疑義。
會有上述情形是因為都市計畫發佈前，該土地原可興建住宅之既有權益、因為實施都市計劃而被劃分為『農業區』、為保護地主原有建築權益所立之特別規定，都市計畫法台灣省施行細則第 30 條有明文規定。
記得前幾年曾接到一位民眾來電問我：『因為去年在西濱公路附近經友人介紹買了一塊將近 300坪的建地，今年初本想找人投資興建幾間漂亮別墅來銷售，但請人送件申請建築執照時，主管機關卻說這塊地是農地不是建地、不但不能依照建地的規定來申請且面積只有 300坪也不能申請興建農舍…..』，據該民眾說：他聽完後只差一秒沒昏倒……
一般民眾不易分辨上述關於『農地建用』的相關規定，並非土地謄本上曾經記載過『建』地目者都能一體通用，為讓民眾能簡單分辨自己所欲購買之土地究竟是農地還是建地?本人願舉例下列三種情形、並說明如與這三種情形要件『不完全一致時』就無法適用該規定：1.如果都市計畫發布前該地目就已經是『建』，則這塊地完全OK，它就是農建地可以蓋別墅2.如果該地都市計畫發布的時間點較晚，可能已經通過非都市土地編定公告為甲種、乙種、丙種（※丁種不行）這三種建築用地其中一種，恭喜您、這塊地也是農建地亦可供申請興建別墅之用 3.第三種就是該土地在都市計畫發布前，土地上就已興建有供居住使用之合法建築物，這種土地也算農建地、可以經舉證後申請興建別墅。（※居住使用）
上面敘述很好理解，惟一般民眾卻常陷於雷區不能自拔，究其原因，可能係因對於解釋『法律的要件』無法完全掌控之故，為免錯判情事而導致前述民眾之窘境，遇土地問題與本身權益相關至鉅時，建議相信專業、應委由相關人士辦理較妥。
