李中瑜地政士聯合事務所

部分受遺贈人於遺囑生效前死亡，遺囑效力為何？
客戶婆婆於上個月去世，生前立有「公證遺囑」並將其遺產指定由她及小叔的兒子（婆婆的兩位孫子）每人各分得1/2。

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繼承人兄弟姊妹們分居於各縣市、平常不相往來，直至去年底因家人過世留下一些土地及現金需要辦理繼承，大家便相約到事務所請代書處理。

繼承人中的老大告書：親人過世前都由他照顧奉養、土地權狀、金融存摺等也都由他代理被繼承人管理及使用，去年底被繼承人過世時，因為接著就要辦理後事以及處理遺產分配等問題，所以他認為；將被繼承人的剩餘存款先提領出來放在他名下，對於日後支付各項費用並分配剩餘金額給其他繼承人時會較方便...所以；他便在被繼承人過世後三天內，帶著被繼承人的存摺和印章去把存摺內大部分的錢~先過戶~到自己名下。

請問；老大作了這件事後可能會涉及刑責或被其他繼承人一狀告到法院嗎？代書的答案是~很有機會的~，因為依照遺產及贈與稅法第8條及第50條規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產，違反者，處一年以下有期徒刑」，簡單說；如果將來發現遺產已超過免稅額度而未申報或經其他利害關係人告發！極可能同時觸發~偽造（使用）私文書、隱匿或逃漏稅捐、甚至被同胞姊弟們提告侵占等罪嫌……，屆時，輕者補稅罰款，嚴重時，補稅罰款再加上判刑都有可能…..

代書最後想提醒當事者，如果上述錯誤已經造成，除了遺產或被視為遺產的部分都需要誠實補報外、全體合法繼承人間的內部關係更需要謹慎和諧的共同完成，否則一旦內院先著火，接下來要處理的問題可能會令大家都很頭痛….

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法院的調解筆錄能否改變已經完成的繼承登記

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客戶來電，很緊張的問道：『代書，能請教一個拋棄繼承的問題嗎?』、他的問題是：老爸今年五月過世，但早在元月初就已經將兩筆農地和現住的房子過戶給他老媽，因竊認父親只剩下一筆沒價值且與叔伯共有的零星地，為了避免日後麻煩，他自己就跑去法院幫老媽辦理拋棄繼承….

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   2023年八月，很久以前的一位老客戶賴我：『有問題請教您，我位於＊＊段連接祖厝{非都市用地甲建}有塊58坪農地（小於0.132公頃）可以申請變更為建地嗎？』，我心想；客戶應該有做過功課喔，竟然會說是0.132公頃而不是1200平方公尺…接著我賴他：『地號傳給我看一下』，他接著說：＊＊段＊＊地號共5＊＊平方公尺的農牧用地，我和叔叔及堂弟三人各持分三分之一。
    我看了一下空照圖問：後面那一塊很大的建地也都是你們的嗎？他說「是」並接著說：『農地前面有水溝，道路至少都超過4米寬，這些條件都符合變更成建地」……我告訴他：這塊地應該有機會可以研究看看但沒把握能過關，代書願意幫你試看看，但你必須取得另外兩位共有人的授權先過來和代書簽委託書。客戶接著說：『我叔叔先前有問過代書，認為條件不符合，那現在是還可以研究看看？』……後來他又來電；『我叔叔回復說可以試看看，簽約的內容是？』

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最近一位客戶諮詢繼承問題，他說：『父親剛過世，留下兩間出租中的店面和一棟住宅、住宅目前由他居住使用中，家裡有四位兄弟姊妹，其中一位出嫁的妹妹在外面累積巨額債務而無力償還…..』；他接著問：『已經出嫁的兩位姊妹，對於老父所留下的房子有沒有權利？』。
 首先我告訴他，兩位已經出嫁的姊妹當然有權利、而且她們的權利和你們完全相同，如果父親生前沒留下遺囑或無其他法定原因阻礙時，先推定你們每人有權各繼承1/4的財產、除非有人先辦理拋棄繼承則另當別論。

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客戶來電說；『我是某某人介紹，代書能幫我代辦民宿登記證嗎?』，我說；『沒問題，要辦理的地點在哪裡?』，他接著說：『其實我自己去申請了、但昨天被退件，聽我姊說，您曾替她處理過相關問題、所以想請代書幫忙.』。
客人因自行辦理後被退件、再找上門求助的案例常見，依照過往的經驗，因『先機盡失』，有利於我的因素已經被破壞、再接案的成功率會變得極低甚至無從辦理！他接著說：『上個月我承租某棟農舍並和對方簽約１０年想經營民宿，當時和對方約定、要先給１個月時間去申請民宿和整理農舍，豈料三天前公證契約辦好也付了押租金，今天卻收到縣府的公文，說要補正一大堆東西、否則就要退件….』。
看過公文及農舍現況照片後，我告訴他：『解約吧！違章情形太嚴重，要恢復合法狀態至少要花100萬元以上，房子又不是你的，屋主願意花錢修改嗎?』..他回答：『屋主同意讓他自行修改房子，但將來要回復成原狀歸還…』、讓本人驚訝的是！他竟然說他同意…，最後我再提醒他一句：『將違章拆除恢復農用後花費一筆錢、將來歸還農舍恢復原狀時得再花一筆更多的錢..這你也同意?』….
我私下揣測，這位先生應該已經付了不少錢給房東，才會表現出『永不回頭』的積極態度，從自行簽約到去申請民宿的過程，料想他從沒諮詢過專業人士，到底是過於自信還是只想省一點錢、代書不得而知，但曾聽他說：『民宿我幾年前自己去辦過，很簡單的..』，殊不知；兩件很簡單的事如果匯集成同一件事時，可能就會變得很不簡單、也可能會讓你導致現狀，無法自拔愈陷愈深…..

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我國土地登記制度採登記生效主義，雖由民法758條『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力』以及土地法43條『依本法所為之登記，有絕對效力』可見一斑，但亦有少數例外規定要特別注意，例如強制執行法第98條就規定：拍賣之不動產買受人自領得權利移轉證明書之日起（未經登記前）取得所有權。{新聞報導}

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先簡單介紹一下甚麼叫~農建地~，當都市內的土地被編定為『農業區』時，依土地使用管制規則僅能作農業使用而在建築方面最多僅能申請興建農舍（建蔽率10％）；但如果這塊農地在都市計畫發布前原來的地目就是『建』或是已經編定成『甲、乙、丙』這三種建築用地或是土地上有『已興建完成而供作居住使用』的房屋時，這就是我們所稱的『農建地』，這種土地雖然它的區位被編定在『農業區』範圍、但卻例外可以申請興建一般住宅（建蔽率 60％），其價值遠超過同區範圍內農地、毫無疑義。

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